Una “tormenta perfecta” es la que está enfrentando el sector inmobiliario y de la construcción. A la bullada quiebra de la constructora Claro, Vicuña y Valenzuela (que implicará despedir a 2.500 trabajadores) y a la reorganización judicial del grupo SENCORP, la semana pasada se sumó el llamado de alerta del Banco Central. El escenario es preocupante y para salir bien parados, es fundamental que tanto el sector privado como el gobierno trabajen en una agenda común, con visión de largo plazo.
“Las dificultades financieras de los sectores inmobiliario y de la construcción han conllevado una especial preocupación en esta coyuntura. Estas empresas han experimentado aumentos relevantes de costos, lo que sumado a una menor actividad ha comprimido sus márgenes y deteriorado su capacidad de pago.” Así resumía el Banco Central, en su Informe de Estabilidad Financiera del segundo semestre, el complejo momento que atraviesan las empresas constructoras e inmobiliarias del país. Aumento de costos, tasas de interés altas y caídas en la actividad, pronostican un duro escenario para el próximo año.
En primer lugar, el sector sufre una inédita alza de costos. Los precios de los materiales cumplieron doce meses creciendo entre un 20% y 30% anual, impulsados por alzas en el dólar, petróleo e interrupciones en las cadenas de suministros globales. Segundo, la agresiva alza de la TPM por parte del Banco Central —explicada principalmente por la fiesta de consumo del año 2021 propiciada por los retiros y transferencias universales— ha golpeado la capacidad de acceso a la vivienda. En octubre, la tasa de interés de los créditos hipotecarios alcanzó su nivel más alto en 20 años (UF + 4,5%) y, consecuentemente, la colocación de estos créditos alcanzó su menor valor desde octubre de 2020 (US$ 314 millones).
De esta manera, parece que la crisis ya se instaló en el sector. Al tercer trimestre las ventas de viviendas nuevas en Santiago se derrumbó un 52% y la Cámara Chilena de la Construcción proyecta un sombrío escenario para el sector: el 2022 la actividad caería un 4% y el 2023, un 5,3%. El escenario es preocupante, no solo por la importancia que tiene el sector en el empleo (10% del total) y en el producto (14% del PIB), sino por su estrecha vinculación con otros sectores que acelerarían la propagación de la crisis.
Levantar la mirada más allá de los problemas locales es un sano ejercicio para tratar de resolver las dificultades con perspectiva. China, principal socio comercial de Chile, también está en problemas. Desde la caída de la gigante Evergrande el año pasado, la confianza en el modelo está en jaque: compradores de casa están desistiendo y las empresas enfrentan serios problemas de liquidez. Así, la venta de viviendas en septiembre en el gigante asiático registró un retroceso de 26% anual. Un análisis del FMI, con datos de la consultora Oxford Economics concluye que los precios reales de la vivienda podrían disminuir un 25% en los próximos tres años en los mercados emergentes y un 10% en las economías avanzadas. La peor caída desde la crisis 2007-2008.
Para mitigar los nefastas consecuencias de la crisis, el gobierno puede actuar en varios frentes. A la fecha existen 370 obras asociadas al MOP con riesgo de paralizarse. Aquí hay que acelerar los pagos a los servicios prestados y reajustar (responsablemente) los contratos vigentes en función del alza de precios. Segundo, se debe disminuir la excesiva burocracia estatal a la que se enfrentan los proyectos de inversión y disminuir los tiempos de recepción en las Direcciones de Obras Municipales. Por último, con visión de mediano y largo plazo, se debe reponer la certeza jurídica de los permisos, donde actores como Contraloría, el Servicio de Evaluación Ambiental y los municipios juegan un rol crucial.
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