Mercado inmobiliario: una bomba de tiempo. Por Tomás Sánchez

Investigador asociado en Horizontal

Durante la última década se ha generado una brecha entre el aumento de los precios de la vivienda y la evolución de los salarios reales, quedando estos últimos muy por debajo de los primeros. De hecho, hoy el 85% de las familias solo puede acceder como máximo al 8% del stock de viviendas nuevas.


Desde el 2016, los salarios reales en Chile han crecido un 10,8%, sin embargo, en el mismo periodo el precio real de las viviendas aumentó un 37,7%, según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y las tasas de interés de créditos hipotecarios un 36%, según el Banco Central. El problema se explica solo y es una bomba de tiempo. Más aún cuando entendemos lo complejo de ajustar un mercado tan estructural y rígido como el de la vivienda. Hoy el sueño de la casa propia está más lejos que una década atrás.

Pensando que tuviéramos una varita mágica, un buen referente sería el caso chino, donde su gobierno a pesar de tener un control férreo en lo económico y político, no pudo prevenir y controlar la burbuja inmobiliaria, a pesar de intentarlo durante décadas. Si bien, en su minuto, la construcción fue una política deliberada para potenciar el crecimiento, las noticias sobre torres de departamentos vacíos, ciudades fantasmas y el aumento sostenido de precios de venta y arriendos terminaron por generar un problema político y social para el régimen asiático.

Lo crítico de un funcionamiento saludable del mercado inmobiliario para asegurar el bienestar de una sociedad no es novedad, cuando el ítem vivienda, sea arriendo o dividendo fácilmente puede equivaler al 30% o 50% del presupuesto de un hogar. Por lo mismo, ciudades como Berlín, Zurich o Barcelona han recurrido a regulaciones que buscan controlar los precios con disímiles resultados.

La economía nos enseña que para que un mercado se ajuste eficientemente, es mejor permitir que la demanda y oferta se puedan mover con bajos costos, más que fijar o manipular precios. Esto último, suele tener efectos colaterales negativos, y aparentes ganancias de corto plazo terminan por transformarse en costos de largo. Arrendatarios incumbentes felices contrastan con nuevos arrendatarios que enfrentan precios elevados dado que los propietarios buscan cubrirse. Después de un par de años, la disminución de inversión dado el control de precios, termina por hacer aún más escaso y caro un bien que necesitábamos que disminuyera su valor.

Por otro lado, la financiarización del mercado inmobiliario es un fenómeno preocupante. Es decir, que las propiedades se transformen en un activo financiero por sobre un bien de vivienda. Si bien puede ser visto como un oportunidad de crecimiento económico en el corto plazo, en el largo se traduce en que un mercado esencial para el bienestar de la población se vuelve ajeno e inaccesible a ella, cuando este es controlado por grupos económicos que lo usan con fines financieros.

En español antiguo: que la bolsa caiga y esos capitales escapen a comprar departamentos aumentando su precios, en tiempos donde la economía va a la baja, lo único que genera es la oportunidad perfecta para una “popular” política pública que busque controlar precios.

El mercado financiero es un invento excepcional en la historia de la humanidad, dada su capacidad de crear valor, financiar empresas y promover la innovación. Sin embargo, si este captura un mercado real, dejando fuera a sus principales clientes, solo terminará por destruir valor y crear presión política para soluciones corto plazo de dudosa calidad.

Hoy vemos como durante la última década se ha generado una brecha entre el aumento de los precios de la vivienda, y la evolución de los salarios reales, quedando estos últimos muy por debajo de los primeros. De hecho, hoy el 85% de las familias solo puede acceder como máximo al 8% del stock de viviendas nuevas, de acuerdo a un estudio de Buydepa.

Es necesario actuar, y ello se traduce en promover un mercado inmobiliario más competitivo, con permisos más ágiles, actualizando planes reguladores que permitan que la oferta crezca para balancear precios, promoviendo el mercado de créditos hipotecarios, pero también, previniendo la financiarización de un mercado muy sensible políticamente. Es un balance complejo, pero absolutamente necesario. Mejor actuar con tiempo y visión, para evitar caer en soluciones cuestionables de último minuto.

Lea también. Investing [E81] – Tomás Charles: transformando la inversión inmobiliaria.

 

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