Noviembre 10, 2022

El abandono del centro de Santiago: Oportunidad para la innovación. Por Joaquín Lavín

Profesor de la Universidad del Desarrollo

Así como a principios de los noventa el alcalde Ravinet propuso el Subsidio de Renovación  Urbana, que tuvo por objetivo repoblar Santiago Centro, hoy diversas ciudades del mundo están estableciendo incentivos para transformar espacios de oficina abandonados post pandemia en edificios residenciales. Se les da así un segundo uso y ayuda a disminuir el déficit habitacional.


  1. El problema de los “centros”: en el modelo norteamericano y latinoamericano (no así el caso europeo), la diferenciación de los usos establecidos por los planes reguladores, y los precios del suelo que de esto se desprenden, tienden a transformar a los centros de las ciudades en lugares de oficinas y de comercio. Esto llevó a que a cierta hora de la tarde quedaran despoblados (casi nadie vivía ahí). Lo mismo ocurría los fines de semana. Esta situación de “abandono” perjudica obviamente al comercio de la zona y favorece a la delincuencia, transformándolos en lugares inseguros. Por eso, se establecieron cambios en los planes reguladores para favorecer el uso “mixto” de los centros y el repoblamiento por parte especialmente de parejas jóvenes.
  2. Santiago post terremoto del 85: en Santiago Centro ocurrió lo mismo. Las familias comenzaron a migrar al sector oriente, fenómeno de despoblamiento que se agudizó post terremoto de 1985. Es importante señalar que esto genera un problema de tiempos de desplazamiento para quienes deben trasladarse diariamente al centro a trabajar, y se pierde para el uso residencial una zona que tiene excelente infraestructura. En nuestro caso el centro de Santiago no se inunda, no se corta la luz porque los cables van bajo tierra, y no se ven muchos de los problemas que hasta hoy enfrentan otras comunas.
  3. El alcalde Ravinet: es en este contexto que a comienzos de los noventa el alcalde Ravinet echó a andar la política de repoblar el centro que, junto con flexibilizar el plan regulador, se materializó en el subsidio de renovación urbana. Consistió en un subsidio de 200 UF para incentivar la compra de viviendas. La política fue muy exitosa, partiendo por el repoblamiento de Santiago poniente, y posteriormente de toda la comuna.
  4. El “nuevo despoblamiento”: ¿Qué pasa ahora? Aquí se suman dos fenómenos, uno netamente chileno que es el efecto del estallido social que llevó a que oficinas y comercio decidieran irse del centro. Pero hay también un fenómeno global y estructural, que tiene que ver con el despoblamiento de las oficinas post pandemia, en que muchas empresas, teletrabajo de por medio, han descubierto que no necesitan tanto espacio de oficina como el que tenían previo al Covid. Es así como diversas ciudades del mundo están buscando fórmulas para reutilizar los edificios de oficina abandonados para combatir el déficit habitacional.
  5. ¿Qué hacen otras ciudades?: grandes ciudades de EE.UU. como Chicago y Los Angeles, entre otras, ya están estableciendo incentivos para la reconversión. New York City formó el “Office Adaptative Reuse Task Force”, en que doce expertos tendrán que proponer “oportunidades para convertir edificios de oficina obsoletos a otros usos potenciales, como residencial, colegios, laboratorios y otros”. En general, la reconversión parte por los edificios más antiguos y de menor número de pisos, y también por los hoteles, lo que resulta más fácil de transformar en departamentos de 1 o 2 dormitorios. En el caso de la reconversión de hoteles se aprovechan hasta los muebles de las habitaciones.
  6. El modelo “multifamily”: y los incentivos van para los llamados “multifamily”.  Se trata de un modelo de activo inmobiliario que nació en EE.UU. hace varias décadas, que ya está presente en Chile, y que consiste en edificios de uso residencial que pertenecen a un solo dueño, en que los departamentos son exclusivamente para arriendo, y en que se ofrecen múltiples servicios comunes, como espacios de cowork y otros. El Banco Santander ya anunció que dejará su icónico doble edificio en la calle Bandera. Es uno más de los pocos que van quedando. ¿No será que en Santiago también llegó el momento para innovar en políticas de reconversión urbana? El déficit habitacional se combate no solo construyendo viviendas, sino también reconvirtiendo espacios disponibles muy bien ubicados.

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