Noviembre 9, 2023

Qué hay detrás de la advertencia del Banco Central sobre las vulnerabilidades en el sector inmobiliario

Jaime Troncoso R.
Crédito: Agencia Uno.

El Banco Central advirtió que en los últimos dos años la industria inmobiliaria enfrentó un alza de los costos, una demanda debilitada y condiciones de financiamiento restrictivas, lo que derivó en una caída de precios. Las estadísticas de la Superintendencia de Insolvencia muestran que en la primera mitad del año se recibieron 72 solicitudes de liquidaciones de empresas relacionadas con la construcción, y cuatro han pedido su reorganización.


Un sector en problemas. El sector construcción ha sido uno de los más golpeados con los desequilibrios que ha mostrado la economía chilena en los últimos años. La caída del crecimiento de la economía, las elevadas tasas de interés, el alza de los costos y las mayores restricciones crediticias han configurado un panorama que ha llevado a varias empresas a pedir su liquidación o tener que someterse a una compleja reestructuración.

  • Durante el primer semestre de 2023, 72 solicitudes de liquidaciones de empresas relacionadas con la construcción, y cuatro pedidos de reorganización han ingresado a la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento.
  • Por otro lado, las cifras del Ministerio de Obras Públicas muestran que 36 obras han paralizado por problemas con las constructoras. Mientras que, son cinco las empresas declaradas en quiebra judicialmente.

Las advertencias del Banco Central. En el Informe de Estabilidad Económica (IEF), que es un documento en el que se evalúa la fortaleza del sistema financiero, el Banco Central señala que en los últimos dos años, la industria inmobiliaria enfrentó un alza de los costos, una demanda debilitada ─con cambios estructurales─ y condiciones de financiamiento restrictivas.

  • El alza en las tasas hipotecarias, la caída en el ingreso de las personas y estrechamientos en la otorgación de préstamos por parte del sector financiero derivó en una menor demanda por propiedades, lo que impactó en  los precios de casas y departamentos y un aumento del número de propiedades por venderse.
  • “El impago bancario de las inmobiliarias ha aumentado desde mediados de 2022 y en el ejercicio prospectivo de riesgo aparecen dentro de los principales sectores afectados, junto con las constructoras” advirtió este miércoles la Presidenta del Banco Central, Rosanna Costa, al presentar el mencionado informe.
  • Esta situación no quedó en el pasado sino que podría continuar en los próximos meses. “El reciente aumento de las tasas de largo plazo y su impacto en las tasas hipotecarias podría debilitar la reciente recuperación de la demanda por viviendas”, dijo Costa.
  • Y lo peor para el sector es que la titular del instituto emisor advierte que de prolongarse el panorama negativo del sector “podría traer consecuencias al resto de la economía, debido a las múltiples interconexiones y canales de propagación existentes”.

Una banca preparada . El sector inmobiliario es una más, junto al comercio, de las preocupaciones de la autoridad, pero no respecto a su crecimiento sino que frente a las consecuencias que podrían tener en el sistema financiero.

  • La autoridad monetaria señala que “la banca ha acumulado provisiones ante un eventual aumento del riesgo de crédito y cuenta con niveles adecuados de liquidez”.
  • En los últimos meses, la morosidad de la cartera de consumo y comercial se ha estabilizado en niveles en torno a 2,7% y 2,2% de la cartera, respectivamente.
  • Sin embargo, la banca mantiene un nivel de provisiones totales altas en perspectiva histórica.
  • El presidente de la Asociación de Bancos, José Manuel Mena, en un seminario organizado con el Banco Central para presentar el IEF, advirtió que “en los últimos meses hemos sido testigos de numerosas quiebras, muchas de ellas de empresas que ya formaban parte de nuestra cultura desde hace décadas, pero que no pudieron sobreponerse a los impactos sucesivos de la inestabilidad política, la pandemia y el menor crecimiento, la industria inmobiliaria en particular ha sido una de las más golpeadas y sigue siendo una de nuestras mayores preocupaciones”.
  • Pero la banca está firme. La presidenta del Banco Central asegura que cuando se mira la deuda en riesgo en términos de los test de estrés (ejercicios que permiten prever la fortaleza de la banca frente a impactos inesperados) el impacto que tendrían los impagos del sector en la cartera de la banca, tanto para construcción como para inmobiliario, es importante, pero no compromete la salud del sistema bancario.

La voz del sector. El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Juan Armando Vicuña, reconoce que “las condiciones para acceder a un financiamiento hipotecario por parte de las familias siguen siendo restrictivas, lo que no se había visto en más de una década. Para las empresas de la construcción las dificultades no son distintas. Enfrentan tasas de interés mucho más altas de lo que era normal hasta antes de 2021: hoy en torno a 15% versus 5% antes de 2021”

  • Vicuña apunta a medidas que son necesarias para lograr “disminuir el riesgo”. Dice que “es urgente acelerar la implementación de medidas que reactiven la inversión y la demanda interna”. De hecho, la Cámara propuso 25 medidas para la reactivación y el crecimiento económico que se entregaron al ministro Mario Marcel, y a autoridades nacionales y locales.

Costo de los créditos. El IEF señala que las tasas de los créditos hipotecarios han subido, llegando a 4,35%, uno de los valores más altos desde 2013.

  • Otra de los hallazgos que muestra el IEF es que los grupos de mayores ingresos han mostrado cierto aumento en su carga financiera, por el efecto de la inflación en el pago de los créditos hipotecarios.
  • El impago total exhibe cierta estabilización en el margen. En lo venidero, un mayor deterioro del mercado laboral es el principal riesgo para la capacidad de pago de los hogares.
  • Las condiciones de otorgamiento de crédito para las empresas del sector continuaban restrictivas al tercer trimestre, mientras que se percibía una menor demanda de crédito desde empresas inmobiliarias y constructoras (ECB).

Qué viene para el sector. Los precios de las viviendas se han recuperado respecto del trimestre anterior. Sin embargo, advierte el Banco Central, que el stock de viviendas para entrega inmediata se mantuvo elevado, lo que podría gatillar futuras bajas de precios en viviendas nuevas. En el sector inmobiliario no residencial se mantuvo el bajo dinamismo del segmento de oficinas.

  • Los precios de las viviendas continuaron cayendo en términos anuales, aunque se recuperaron respecto del trimestre anterior. Luego de varios trimestres con caídas, lideradas por el segmento de viviendas usadas, el Índice de Precios de Viviendas (IPV) presentó una leve recuperación en el segundo trimestre de 2023 (gráfico II.7). Así, a nivel nacional el IPV cayó 0,8% anual en términos reales, mientras que el IPV de viviendas usadas cayó un 2,6% en igual período.
  • De acuerdo con información de la Cámara Chilena de la Construcción, en el segundo trimestre de 2023, se registró un alza de 33% en las unidades vendidas en comparación a igual trimestre del año anterior. Esta cifra, sin embargo, representa una caída de 14% en comparación al promedio de ventas entre 2011 y 2019. De forma similar, se registró un aumento en el flujo de los créditos hipotecarios al tercer trimestre de este año (12% real anual), casi en su totalidad otorgados a tasa fija.

 

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