Septiembre 28, 2023

Inmobiliarias y Ley del Consumidor. Por Cristóbal Guerrero

Socio de Guerrero & Cía. Abogados

Cada vez se observa que se interponen acciones judiciales para dejar sin efecto promesas de compraventa suscritas válidamente y se usa con mayor frecuencia acciones ante los Juzgados de Policía Local por supuesta vulneración de determinadas disposiciones de la Ley 19046 de Protección de los Derechos de los Consumidores.


El rubro inmobiliario se encuentra en una situación compleja producto del decaimiento de la economía, lo que se suma a una enorme burocracia para la obtención de permisos y, en el último tiempo, a los cambios de criterio intempestivos de la autoridad que se expresan en la negativa a otorgar recepciones finales de obras ejecutadas en cumplimiento de permisos previamente otorgados, que redundan en el retraso en la entrega de los proyectos, por lo que no les son para nada ajenos los litigios de diversa índole.

Sin embargo, con el aumento de las tasas de interés y el endurecimiento de las condiciones exigidas por los bancos para el otorgamiento de créditos hipotecarios, se ha abierto un nuevo foco de contingencias judiciales para dicho rubro, producto del alza en los desistimientos de quienes en los tres últimos años suscribieron promesas de compraventa de viviendas “en verde” (según el último informe del mercado inmobiliario de la RM, elaborado por Toc Toc y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios -ADI-, los desistimientos de compra de departamentos y casas llegaron a 28% y a 42% respectivamente, sus tasas más altas desde que hay registros -2012-), lo que ha derivado en un aumento de la litigiosidad promovida por aquellos en contra de las inmobiliarias para materializar tales desistimientos.

Lo novedoso no es tanto dicho aumento -efecto propio de ciclos económicos complicados- sino la vía jurídica utilizada para intentar dejar sin efecto promesas de compraventa suscritas válidamente. Cada vez con mayor frecuencia hemos observado que se interponen acciones ante los Juzgados de Policía Local (JPL) por supuesta vulneración de determinadas disposiciones de la Ley 19046 de Protección de los Derechos de los Consumidores (Ley del Consumidor) para este fin, pretendiendo con ello evitar acudir a la justicia arbitral, contemplada de forma usual para resolver las diferencias ocurridas entre las partes en relación con estos contratos.

Esta nueva estrategia está generando una interesante discusión jurídica entre demandantes y demandados respecto a la competencia de los Juzgados de Policía Local para conocer de tales asuntos, puesto que la Ley del Consumidor, en su artículo 2 letra e), extiende expresamente su aplicación a los contratos de compraventa de viviendas construidas por empresas constructoras e inmobiliarias sin hacer mención alguna a los contratos de promesa de compraventa, de modo que, para serles aplicable, necesariamente se debe recurrir a la analogía, cuestión jurídicamente muy discutible.

El problema de fondo es de certeza jurídica, principio clave para la sana y buena marcha de los negocios. La jurisprudencia tanto de los Juzgados de Policía Local como la de los Tribunales Superiores de Justicia ha mostrado bastante disparidad de criterios a la hora de resolver sobre la competencia de los primeros para conocer estos asuntos, en circunstancias que existen poderosas razones para sostener que los contratos de promesa de compraventa no se encuentran sometidos a las disposiciones de la Ley del Consumidor. En efecto, además de no estar tales contratos sujetos expresamente a sus disposiciones, el contrato de consumo debe necesariamente poner al consumidor en la posición de adquirir, utilizar o disfrutar como destinatario final de bienes o servicios y, evidentemente los contratos de promesa, en tanto actos jurídicos preparatorios, no son aptos para esos fines.

Se trata de una discusión abierta, que está lejos de ser zanjada, pero que ciertamente genera mayor incertidumbre aún a una industria en crisis.

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