Agosto 28, 2023

Cámara de la Construcción: “No solo la permisología ha afectado al sector, sino también la incerteza jurídica una vez obtenidos los permisos”

Jaime Troncoso R.
Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción

La actividad en el sector construcción no logra repuntar y sus cifras siguen mostrando retrocesos de dos dígitos. A junio de este año, los permisos de edificación de obras nuevas, que es un proyector de cómo viene la actividad de la construcción, retrocedió 22%. El gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Nicolás León, aborda las razones que han incidido en este fenómeno y cómo salir adelante.


-¿Qué está detrás de esta caída que muestran los permisos de edificación?

-Hay un menor apetito por iniciar proyectos nuevos, en parte porque aún existe una cantidad importante de oferta disponible, que se calcula a nivel nacional en torno a 110.000 unidades. Donde cerca del 20% son terminados o en terminaciones. Eso tiene a los desarrolladores inmobiliarios a la espera de ir agotando ese stock antes de pensar en proyectos nuevos.

-Las cifras a junio muestran que los permisos de edificación caen en 22% a junio. ¿Hasta cuando veremos estas cifras?

-Como Cámara Chilena de la Construcción (CChC) estamos proyectando, una caída de la inversión en construcción cercana al 5% para 2023 y de -0,5% para 2024. Si hacemos un doble clic en construcción de vivienda privada la caída es del 6,6%. Es decir, se han ido terminando los proyectos que estaban en desarrollo y estos no se han ido reemplazando por proyectos nuevos. Los permisos de edificación son un indicador de actividad adelantada, es decir, de mediano plazo.

Pero se ve mejorarías en el horizonte

-Después de un muy mal desempeño en 2022 estamos presenciando un 2023 con mejores números, aunque todavía debajo de los promedios históricos de ventas. Probablemente veamos cambios en los permisos de edificación en la medida que se empiece a agotar la oferta. Como Cámara esperamos un aumento de un 15% de ventas a nivel nacional. Si este escenario se da, probablemente vamos a empezar a ver que las ventas retomarán cifras más normales hacia 2024, pero dependerá mucho de factores, como, por ejemplo, el control de la inflación y el ajuste de la Tasa de Política Monetaria, estabilidad internacional, entre otros.

Lo que ha estado detrás de la caída en ventas son la alta inflación y tasas de interés, que han impactado directamente en los dividendos, incluso doblandóndolos en algunos casos, lo que ha hecho que no solamente exista un mayor desistimiento, sino que haya menos interés por parte de los compradores.

-Hoy, cuando se ha iniciado un ciclo de bajas de tasas y una inflación más controlada ¿podemos ver una mejora?

-En la medida que vayan mejorando las condiciones macroeconómicas probablemente vamos a ver mejores números de ventas y eso va a impactar en el interés por el desarrollo de nuevos proyectos. Pero también es necesario avanzar en mejorar los temas de permisos y las certezas para invertir que también impactan en el interés de llevar adelante los proyectos.

– ¿A qué hace referencia la certeza que se necesita?

– Para que te hagas una idea, el informe de la Comisión Nacional de Productividad dice que para un proyecto habitacional tú requieres más de 130 permisos de diferentes entidades públicas. Si una vez que se haces todo ese proceso y se obtienen los permisos, lo que se espera es que ellos den certeza de que se puede construir.

Lo que pasa es que después, por temas están ajenos a la responsabilidad de la constructora, como en el caso de Fundamenta en Ñuñoa, se termina paralizando una obra. Eso, sin duda, termina impactando en la inversión.

Es decir, no solamente la permisología ha afectado al sector sino que la incerteza jurídica una vez obtenido el permiso.

– ¿Que se cambien las reglas al final termina desincentivando la inversión?

– No solamente se tienen que tener los permisos, sino que se tiene que tener la certeza de poder realizar esa obra. En la medida que las demandas ciudadanas sean razonables y que estén insertas dentro del proceso de verificación del proyecto, no hay problema. Pero si es que los procesos no están siendo capaces de recoger esa diversidad y, por lo tanto, son cuestionados los permisos a posteriori terminan dañando cualquier posibilidad de incentivar la inversión. Es imposible incluir dentro del análisis de un proyecto estas incertezas que pueden llevar a que un proyecto sea paralizado por años. Muchos de esos temas son más bien ajenos a la construcción misma.

Plan de Gobierno en viviendas

– ¿Cuál ha sido el impacto del plan de Gobierno de construcción de viviendas sociales?

El plan de emergencia habitacional es bastante ambicioso. Sobre todo, pensando en que hemos pasado por un periodo complejo -pandemia, estallido social y altas tasas- que implicó efectos relevantes para el sector, como el encarecimiento del precio de los materiales, la caída en la fuerza laboral, entre otros. Estos factores eran impredecibles, por tanto, la flexibilidad que han tenido las autoridades para entender y adaptar sus líneas ha sido bien valorada.

Creemos que en la medida que sigamos trabajando de manera colaborativa seremos capaces de lograr la meta. Hemos visto este segundo año una ejecución presupuestaria por parte del MINVU importante. Las viviendas entregadas estarán este año del orden de las 50.000 viviendas, y eso es mejor que el año anterior. Aunque sigue estando lejos de la meta planteada, que son al menos 60.000 viviendas anuales, pensando en lograr las 260.000 viviendas en el plan. Por lo tanto, será necesario seguir pensando soluciones innovadoras para lograr los números del plan de emergencia habitacional

– ¿En esas 50.000 viviendas muchas corresponden a la ejecución que viene del gobierno anterior?

– Los planes de viviendas siempre tienen continuidad. Sería absurdo pensar que uno no va a terminar viviendas iniciadas en el gobierno anterior y que tampoco va a dejar una serie de viviendas pensadas para el próximo gobierno. Me parece que esa polémica es algo artificial. Lo importante son las metas que se plantean, lo importante son las viviendas entregadas.

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