El rol de Nicolás Eyzaguirre en las propuestas de financiamiento hipotecario del ministro Carlos Montes

El exministro de Hacienda trabajó durante seis meses en el Minvu. Contribuyó en medidas de alta visibilidad, como la garantía estatal al 10% de créditos hipotecarios, pero otras de sus propuestas fueron desoídas, como la securitización de carteras hipotecarias. Aquí cuenta los detalles.

Misión. En julio, el ex ministro de Hacienda Nicolás Eyzaguirre comenzó a asesor al actual ministro de Vivienda, Carlos Montes.

• El contrato de trabajo con Eyzaguirre planteaba que su objetivo era “apoyar en el análisis financiero que permita identificar fuentes de financiamiento para el desarrollo de los proyectos” del Plan de Emergencia Habitacional (PEH).
• También “colaborar en el estudio de los mecanismos tributarios que permitan obtener los recursos que hagan sostenible la ejecución de los nuevos proyectos”, y en general contribuir en propuestas de financiamiento.
• La información provino de una respuesta del Minvu a una solicitud vía Transparencia sobre las actividades de Eyzaguirre en esa cartera.

Informes de desempeño

Julio. En julio, el informe de desempeño indica que el economista se introdujo en las nuevas responsabilidades. De hecho, se enumeran sus tareas en forma casi idéntica a los objetivos generales trazados en el contrato.

Agosto. En este mes ya hay ligeros cambios. El factor diferenciador del reporte previo es que ahora realizó la “revisión de la operatoria del seguro de remate y su efecto”.

Septiembre. En septiembre se informa de una asesoría a las jefaturas de las divisiones de Política Habitacional (DPH) y de Desarrollo Urbano (DDU) “sobre materias tributarias y financieras para formulación del banco de suelos”.

• Añade que hubo una “continuación del análisis del seguro de remate, su efecto sobre el costo del crédito, y relación con las provisiones exigidas a los bancos”.

Octubre. A las tareas tratadas en los meses previos se suma una asesoría a la jefa de la División de Finanzas y Gabinete “sobre materias financieras para el financiamiento complementario de proyectos de vivienda del PEH”.

• Se suma un proyecto de mayor alcance: “Elaboración de una iniciativa legal para extender una garantía estatal a las deudas hipotecarias para viviendas de hasta 4.500 UF, que permita rebajar el costo del crédito para deudas con un LTV [Loan-to-value o relación valor-préstamo] superior a 80%. Junto a ello, modificación del seguro de remate para mejorar beneficio a viviendas de entre 1.600 y 2.800 UF”.
• Sobre ese punto, se agrega su capacidad de convocatoria de instituciones públicas: “Intensa coordinación con Ministerio de Hacienda, CMF y bancos comerciales, a efectos de evaluar el impacto de estas iniciativas”.

Diciembre. De los elementos diferenciadores destacan dos. El primero: “Revisión del estado de avance del proyecto que crea el fondo de garantías habitacionales y del decreto que amplía el seguro de remate”.

• Y el segundo: “Múltiples reuniones con organismos reguladores (CMF, Superintendencia de Pensiones) y participantes del mercado a objeto de lograr profundizar la securitización de la deuda hipotecaria. Este mecanismo, de muy bajo desarrollo en Chile, es clave en mercados desarrollados como Estados Unidos para lograr reducir los costos de acceso a la vivienda, al conectar directamente a los inversionistas institucionales con el mercado hipotecario”.

Explicaciones de Eyzaguirre

El ex ministro Eyzaguirre contesta a Ex-Ante sobre el alcance de su trabajo en el Minvu:

Seguro estatal de remate. “En el Minvu había desde 2010 un seguro estatal de remate, que cubría la eventual diferencia entre el saldo adeudado a un banco por quien hubiera recibido una vivienda social con subsidio y el valor obtenido en un remate del inmueble si este se produjere. Esto obviamente en el caso de un deudor que no pagara su deuda. El porcentaje de cobertura de este seguro era decreciente con el valor de la vivienda social”.

• “Si bien este seguro mejoraba la disposición de los bancos a prestar a quienes se adjudicarán viviendas sociales, préstamo que tomaba lugar cuando el valor del inmueble excedía el del subsidio más el ahorro previo, si la razón deuda a valor del inmueble excedía el 80%, la CMF aplicaba un requisito de provisiones adicionales al banco, al igual que en cualquier crédito hipotecario que no contara con este seguro de remate”.
• “Dada la situación actual de la vivienda se amplió el seguro de remate a un 100% de la diferencia entre el saldo adeudado y el valor del remate para todos los tramos de vivienda social (como expliqué antes, la cobertura era decreciente)”.
• “Adicionalmente, en conversación con el regulador, se cambió el requisito de provisiones para tomar en cuenta la presencia del seguro. En la práctica esto aumenta la disposición de los bancos a prestar en el caso de las viviendas sociales, reduciendo también el costo del crédito por el cambio en las provisiones”.

Garantía estatal del 10%. “Para las viviendas sin subsidio, de un valor entre las 2.600 y 4.500 UF, se presentó un proyecto de ley, aprobado rápidamente, que entrega una garantía estatal a la deuda hipotecaria de hasta un 10% del valor del inmueble. Esto permite que las deudas que excedan el 80% de dicho valor, pero sean inferiores al 90%, no gatillen requisitos adicionales de provisiones. Esto fue también conversado y acordado con el regulador”.

• “Lo que esto significa es que quienes quieren acceder a una vivienda pero no cuentan con un ahorro previo equivalente a 20% del valor del inmueble, puedan solicitar créditos de hasta un 90% del valor del inmueble sin sufrir recargos adicionales en el costo del crédito. Esto fue conversado con la Cámara Chilena de la Construcción, la CMF y el Ministerio de Hacienda”.

Ventajas de ambas políticas. “La reducción del costo del crédito sería del orden de 50 puntos base. El seguro de remate y la garantía del 10% aplica sobre dos conjuntos distintos. El primero, en viviendas con subsidio. El segundo, sin subsidio. No son sumables. La rebaja del costo es equivalente”.

Securitización. En esta materia, Eyzaguirre señala que se trata de un asunto más complejo, sobre el cual aún están trabajando.

• No obstante, el BancoEstado dijo a Ex-Ante a inicios de año que esa institución no ha analizado securitizar las carteras hipotecarias.

BID. En noviembre de 2022, Nicolás Eyzaguirre se dedicó a otra tarea: entró en campaña como la propuesta de Chile para convertirse en el nuevo presidente del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Perdió ante el brasileño Ilan Goldfajn.

Revise el resumen de actividades de Nicolás Eyzaguirre en el Ministerio de Vivienda