La frenada iniciativa del Ministerio de Vivienda para que BancoEstado securitice los créditos hipotecarios

Eduardo Olivares C.
Ministro de Vivienda, Carlos Montes, y presidenta de BancoEstado, Jessica López. Créditos: BancoEstado.

La propuesta de securitizar la ha planteado Nicolás Eyzaguirre (asesor de Carlos Montes) para liberar capital que permita fomentar el mercado inmobiliario. BancoEstado descartó su análisis. Ahora el foco se torna al sector privado: El Minvu dice a Ex-Ante “que estamos evaluando medidas de participación activa de privados a través del mercado de capitales”. Para este año anuncian la garantía estatal para el pie del 10% en viviendas de hasta UF 4.500.


Securitización. Una de las propuestas que ha estudiado el Ministerio de Vivienda para generar incentivos en el mercado inmobiliario apunta a que la banca estatal vuelva a una antigua política de securitización de créditos hipotecarios. Sería uno entre varios instrumentos que permitan hacer paliar en algo el déficit de 600 mil viviendas en Chile, justo en medio de un ciclo de elevadas tasas de interés y una recesión.

  • No obstante, la idea no ha generado una respuesta positiva desde el BancoEstado.
  • Una securitización es un proceso mediante el cual un conjunto de activos de escaso movimiento (de largo plazo) se empaqueta bajo otro título que se puede negociar. Es decir, se transforma desde activo ilíquido a líquido. Los activos de largo plazo, como los que tienen los bancos con sus carteras hipotecarias, son un clásico ejemplo de transacciones en el mercado secundario. Vista así, la securitización permitiría que algunas instituciones vendan esos recursos para adquirir capital fresco.
  • El principal asesor del ministro Carlos Montes en esa idea es el ex ministro de Hacienda Nicolás Eyzaguirre. El economista PPD trabaja como colaborador externo del Minvu desde julio del 2022.

Eyzaguirre. “Como cualquier banco sabe, y he estado en el directorio de bancos, puedes hacer paquetes de créditos y venderlos al sector privado, lo que se llama securitización. Debes hacerlo, porque ahorrarás capital para hacer más cosas”, fue parte del mensaje que entregó el ex ministro de Hacienda Nicolás Eyzaguirre el 17 de noviembre. Esa apreciación la dijo en un foro como parte de su fallida candidatura a la presidencia del BID, cuando el economista chileno planteó una de sus propuestas para que esa entidad dispusiera de más recursos para el financiamiento de proyectos.

  • Tras el término del gobierno de Ricardo Lagos en 2006, Eyzaguirre pasó de ministro de Hacienda al cargo de director en BancoEstado a propuesta de Michelle Bachelet. Integró esa mesa entre 2006 y 2008. En los mismos años, según dice su currículum, fue integrante del consejo asesor internacional Deutsche Bank.
  • En ambas experiencias, Eyzaguirre participó en las decisiones para securitizar las carteras de los créditos hipotecarios. En esos años, ese tipo de instrumento financiero había tenido un amplio desarrollo. Según conocedores del mercado de ese tiempo, instituciones como el BancoEstado tenían mucha necesidad de capital, y existía por otra parte un atractivo para los inversionistas institucionales por adquirir paquetes de largo plazo.
  • Un informe para el BID de los economistas Alejandro Alarcón, Edgardo Demaestri y Bernardita Piedrabuena, publicado en 2014, describe cómo los mecanismos de securitización, incentivados por la Ley 19.301, pasaron por una curva ascendentes a inicios de siglo que luego decayó debido a las caídas en las tasas de interés y el nuevo sistema de contabilidad IFRS, entre otros motivos.
  • Con todo, los autores planteaban en ese entonces lo siguiente: “La securitización de hipotecas no ha sido un factor relevante para el desarrollo d el mercado de financiamiento de la vivienda en Chile, donde se logró canalizar ahorro de largo plazo para financiamiento de vivienda sin necesidad de utilizar ampliamente la securitización. En este sentido, la experiencia chilena constituye una importante lección aprendida al demostrar que es posible instrumentar un mecanismo eficiente de canalización de ahorros de largo plazo sin recurrir a instrumentos sofisticados como la securitización, cuya implementación podría resultar algo compleja debido al escaso desarrollo de los mercados de capitales de algunos países de la región”.

BancoEstado. Ex-Ante consultó a BancoEstado tanto por el estado de las conversaciones con el Ministerio de Vivienda como por los planes de reiniciar un proceso de securitización de hipotecarios.

  • La respuesta de la institución que preside Jessica López: “El banco no ha analizado un proceso de securitización de los créditos hipotecarios. Sin perjuicio de lo anterior, BancoEstado y el Minvu son socios estratégicos en la misión de facilitar el acceso de las familias a la casa propia”.

Minvu. Este medio también realizó dos consultas al Minvu, partiendo de la base de que el ministro Carlos Montes había iniciado un trabajo con BancoEstado para avanzar en la propuesta de securitización.

-¿Cuál es el estado de las conversaciones entre el Minvu y BancoEstado?

-Para el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el BancoEstado es un socio estratégico, por lo mismo estamos trabajando en distintas medidas para alivianar la carga de los hogares que tienen créditos hipotecarios o que piensan adquirir uno. Las familias con viviendas con subsidio que pierdan su empleo se pueden acoger al programa seguro de desempleo, también se les entrega un subsidio al dividendo a quienes pagan en forma oportuna y, recientemente, se hizo un esfuerzo para mantener al día a los hogares más vulnerables que habían caído en mora. Asimismo, en 2023 extenderemos la garantía de remate para los hogares con viviendas con subsidios para que puedan acceder a tasas más bajas y lanzaremos una garantía del 10% para primera vivienda menor a 4.500 UF sin subsidio para que puedan aportar un menor pie (10%) y no se les castigue con tasas más altas.

-¿Cuál es el interés del Minvu en particular para que se avance en esa dirección?

-En el Minvu estamos constantemente monitoreando el acceso al crédito y estudiando alternativas para que la vivienda digna sea accesible para la ciudadanía. Con este objetivo, estamos evaluando medidas de participación activa de privados a través del mercado de capitales para financiar a los hogares.

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