Finalmente hemos conocido el programa de gobierno de la candidata que lidera la coalición oficialista. Una de las propuestas que ha recibido mayor atención es la Medida 95: Restringiremos el cobro en UF en la salud, educación y arriendo de inmuebles. Se señala que “el uso indiscriminado de los contratos en UF, además, eleva la inercia inflacionaria. En una economía con tasas de inflación relativamente baja como la nuestra, no se requiere contar con tal cantidad de contratos reajustados todos los meses.” Además, se indica en el programa “Tampoco se permitirán las cláusulas que reajusten los precios, siguiendo a la inflación, en periodos menores a un año.”
En esta columna me interesa centrarme en el ámbito de la UF en el mercado de los arriendos. Como señalamos en otra columna junto al profesor Cowan , como resultado de las crecientes dificultades para acceder a una vivienda, el mercado de los arriendos ha tenido un fuerte crecimiento, con una proporción de hogares que recurre al arriendo para vivir en torno a un 30% en el Gran Santiago.
Este incremento, a su vez, atrajo numerosos inversionistas personas jurídicas, pero también naturales, a operar como inversionistas mediante la adquisición de viviendas para alquiler. Es interesante notar que, respecto de estos últimos, es común encontrarse con que dicha inversión es efectuada para mejorar los ingresos de las personas al llegar el retiro, como una forma de complementar las normalmente bajas pensiones.
¿Qué efectos tendría en este mercado prohibir reajustes por inflación en periodos inferiores a un año? Veamos un ejemplo de un arriendo que hoy está establecido en UF y que parte en $500.000, por lo cual sube todos los meses, y asumamos una inflación de 3% año. En la situación actual, este arriendo subiría gradualmente todos los meses hasta llegar a $515.000 al cabo de un año.
Si se prohibiera reajustar por periodos inferiores a un año, este arriendo llegaría a los mismos $515.000 al mes 12, con la diferencia que durante el año estaría fijo. Con este ejemplo, la diferencia acumulada entre la situación actual y la propuesta ascendería a $82.060, es decir, $6.838 mensuales. Supuestamente, los arrendatarios se verían favorecidos con esos $82.060 anuales, gracias a que los arriendos subirían una vez al año por inflación ¿Sólo por inflación? Un pensionado que cuenta con una o más propiedades para el arriendo (me incluyo en esa categoría), puede legítimamente pensar que, tiene un ingreso ajustado para vivir, que enfrenta alzas de precios todos los meses.
Si este pensionado no desea ver mermadas sus fuentes de ingresos en el retiro, entonces una vez al año, junto con el ajuste de inflación de $15.000, debiera incrementar el arriendo mensual en $6.838, con lo cual el arriendo subirá a $522.000, un incremento real (por encima de la inflación) de 1,3%.
En la justificación de esta propuesta, se usa el argumento de que para una economía con baja inflación como la chilena, no se justifica la UF para aquellos mercados donde se quiere prohibir. Pero la ventaja de la UF, es que es un mecanismo conocido y que permite dar certidumbre a los contratos en el tiempo, al menos respecto de los cambios en la inflación, donde nadie puede garantizar que no existirán shocks que acentúen la inflación por encima del 3%.
Imagine el mismo ejemplo anterior, ¿pero con una inflación anual de 10%? ¿Se puede descartar dicho escenario?. Para el mismo arriendo de $500.000, el efecto acumulado llegaría a $270.000. Entonces, al cabo de 12 meses querrá cobrar $572.500, es decir, un 4,1% real.
Obviamente, al arrendatario podría objetar este aumento, con lo cual una vez al año se producirá una negociación con un resultado incierto, que dependerá de la situación individual del dueño y del arrendatario, y de las condiciones de oferta y demanda de este mercado. Esta disputa se verá acentuada mientras más elevada sea la inflación. Es evidente que estas disputas distributivas se ven significativamente aminoradas bajo el escenario actual, donde los valores reales de los contratos de arriendo tienden a mantener cierta estabilidad en UF por periodos de 3, 4 o 5 años.
Tal como lo muestran los ejemplos, la medida no elimina el reajuste esperado, sino que cambia su temporalidad, generando un reajuste discreto (anual) que puede incluso ser mayor por la prima de incertidumbre. Llevado a la teoría de contratos: cuando se restringen mecanismos automáticos de ajuste, las partes tienden a sobrecompensar el riesgo en el precio inicial.
Por otro lado, el argumento de que los arriendos no debiesen reajustarse en UF, porque salarios suben una vez al año, llama particularmente la atención en un contexto donde los salarios reales han crecido 3,6% en 2023, 2,7% en 2024 y 3,2% el primer semestre de 2025, números mayores a la inflación (UF) (con claros efectos negativos en la ocupación) y donde simultáneamente el valor de los arriendos ha mostrado bajas en UF. Esto sugiere que los ingresos de los hogares han crecido por sobre la UF, por lo que no existe evidencia de un desajuste entre arriendos y capacidad de pago.
El tema de fondo, sin embargo, es ¿por qué intervenir un mercado sin evidencia de que no está funcionando adecuadamente? En efecto, aunque no existe información sistemática y pública sobre el valor de los arriendos después del 2019, en la columna antes citada se muestran distintas fuentes anecdóticas, que apuntan a caídas en los últimos años.
El Reporte Inmobiliario de la ACAFI, muestra una caída en los precios de los arriendos del orden de un 10% en UF entre el segundo semestre de 2021 y el segundo semestre de 2023. Por su parte, en un informe de Portalinmobiliario, el precio de los arriendos de departamentos en la Región Metropolitana alcanzó un mínimo en 3 años a noviembre de 2024. Entonces, las pocas cifras que hay muestran que la competencia ha funcionado en este mercado, regulando precios incluso a la baja en UF.
Por otro lado, desde el punto de vista de la estabilidad financiera, las compañías de seguros ofrecen seguros en UF, incluyendo seguros de vida y rentas vitalicias (otra fuente importante de pensiones). Para poder respaldar esos pagos futuros invierten en propiedades para arriendo, directamente o vía fondos de inversiones ¿Estas entidades tampoco podrían reajustar los arriendos en UF?
Empezar a intervenir este mercado tiene riesgos– como limitar la oferta, pues caen los incentivos a invertir en propiedades y se deteriora la calidad de las viviendas disponibles para el arriendo al bajar los incentivos para renovar y mantener la vivienda, elevar costos de transacción,– sin que estén garantizados los supuestos beneficios para los arrendatarios.
Como ya se señaló en la columna antes señalada, es evidente que Chile enfrenta un problema de acceso a la vivienda. Este problema debe ser un foco de atención público y privado. En lugar de limitar el uso de la UF, la solución pasa por aumentar la oferta total de propiedades y potenciar diversos mecanismos de acceso, incluyendo los programas de apoyo público– tanto para la compra como el arriendo.
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Presupuesto 2026: Más preguntas que certezas. Por Juan José Obach. https://t.co/9fHS24UMLL
— Ex-Ante (@exantecl) October 7, 2025
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