En los últimos días se anunció que la tasa de interés para un crédito hipotecario alcanzó su nivel más bajo en los últimos dos años, en medio de la puesta en marcha del subsidio al dividendo para viviendas nuevas, iniciativa que a la fecha lleva tres meses.
Además, hace unas semanas se publicó el Informe Nacional Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), correspondiente al segundo trimestre de 2025, en el que se muestra un ligero aumento anual del 1% en las ventas de viviendas con una mayor demanda de departamentos que de casas; pero importante mencionar que la velocidad de venta se ha ralentizado, estimándose actualmente en 30 meses el tiempo necesario para agotar la oferta disponible.
Este crecimiento responde al aumento del 2% en las ventas de departamentos, a pesar de una disminución del 3% en las ventas de casas. Sin embargo, la mayoría de las ventas de departamentos se ubican en el rango de precios intermedio de precios de 2.000 a 4.000 UF, con una tendencia hacia segmentos de mayor valor.
Ahora bien, la oferta de vivienda ha alcanzado un máximo histórico, con 108.000 unidades disponibles debido principalmente a nuevos proyectos y a las altas tasas de cancelación de contratos de compraventa. La oferta de viviendas nuevas ha crecido un 4% anual, y las viviendas terminadas representan el 40% del total. A nivel regional, la oferta ha aumentado notablemente en el norte, mientras que en el sur se observa un descenso.
A pesar de una recuperación proyectada para 2025 y 2026, se espera que las ventas se mantengan por debajo de los promedios históricos debido a la incertidumbre económica y las restrictivas condiciones de financiación. En paralelo, las autorizaciones de vivienda se mantienen en mínimos desde que hay registro, lo que marca el tercer año consecutivo de estas tendencias. Pareciera que se ve una recuperación gradual, impulsada por la implementación de subsidios y mejores condiciones hipotecarias.
Al analizar los datos públicos del MINVU, en el 2002 había permisos de obra nueva para vivienda por 9.510.013 m2 y a finales del 2024 6.453.105 m2: en 22 años hubo una disminución del 47%.
Teniendo la información sobre la mesa: ¿el mercado residencial puede recuperarse o existen cambios estructurales de cómo este seguirá funcionando en el futuro?
Por el lado de los metros cuadrados nuevos de obra, se perfilan nuevas interrogantes que no solo tienen que ver con la baja en las velocidades de venta y el stock disponible actual, si no que la forma de las familias ha cambiado. Cabe volver a preguntarse: ¿Hay factores vinculados a una crisis inmobiliaria o más con un cambio cultural donde las familias son cada vez más pequeñas?
Las tasas históricas para los créditos hipotecarios bajo el 3% quizás no volverán en un futuro cercano, mientras que el valor del suelo urbano bien ubicado se convierte en un bien escaso, lo cual solo impacta en el UF/m2 de las unidades a la venta y la inversión inicial que debe realizar la inmobiliaria.
Quizás hay que empezar a pensar más allá del comportamiento histórico del mercado y entender que las cosas cambiaron para siempre y para que el mercado residencial vuelva a recuperarse, las reformas vienen desde los subsidios pero también desde los cambios en las normativas que se vuelven obsoletas, especialmente cuando las familias ya no son de cuatro personas como está estipulado en la OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcción), indicador que impacta directamente en el cálculo de la densidad y – por lo tanto – en el valor del suelo y una parte importante del valor de la vivienda.
La invitación es a abrir las opciones y lo que antes estaba establecido, como lo es una estructura familiar. Miremos países que han pasado por situaciones similares como Canadá, que ha establecido un plan maestro para implementar políticas de subsidio al arriendo; pero también en el proceso del financiamiento considerar el pago histórico como arrendatario, para optar a los requisitos necesarios del crédito hipotecario o incluso flexibilizar situaciones de construcción modular para el financiamiento considerando que es una opción de vivienda y no tan solo un bien prendable.
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