Enero 27, 2023

Garantía sin garantías: el Estado y el pie de un hipotecario. Por Ignacio Aravena

Investigador asociado, Fundación Piensa. Ph.D (c) LSE y Ms. NYU.

Como la capacidad de adquirir una vivienda no sólo consiste en ahorrar para un pie, sino también en tener las condiciones para pagar el respectivo crédito, es esperable pensar que la política no mitigaría el problema de fondo.


El sistema de garantías estatales propuesto para el pago de pies de créditos hipotecarios asociados a familias clase media en búsqueda de viviendas nuevas ha sido una noticia bien recibida.  Sin embargo, esta política debe considerarse con precaución, pues los fundamentos de los problemas económicos no yacen sólo en la capacidad de ahorro de las familias. Ello sumado a experiencias en otras latitudes, podría resultar en una política con efectos espurios y que no garanticen el éxito del programa.

A pesar de que indudablemente las familias han disminuido su capacidad de ahorro, cabe preguntarnos sobre el fondo de ello y cómo la política pública lo contraviene. En este caso, el fenómeno se debe en gran parte al retroceso sostenido de los salarios reales producto de la inflación descontrolada. Como la capacidad de adquirir una vivienda no sólo consiste en ahorrar para un pie, sino también en tener las condiciones para pagar el respectivo crédito, es esperable pensar que la política no mitigaría el problema de fondo. Probablemente, éste es uno de los factores que explican las menores cifras en cuanto al financiamiento de créditos hipotecarios y una banca que ha aumentado las condiciones para aprobarlos.

Lo anterior cobra más relevancia si se considera que el programa busca actuar como aval, donde el riesgo de no pagar se traspasa directamente al estado. Este problema no es nuevo pues, según reveló el Ministerio de Educación, cerca de 668 mil personas son deudoras del CAE y de las cuales cerca del 70% tiene ingresos inferiores a los $750.000 – parte de la población objetivo. Más allá de la paradoja de un gobierno cuyos dirigentes se opusieron a las garantías estatales en educación, el riesgo financiero no se mitiga con disminuir las barreras para pagar un pie, por lo que probablemente muchas de estas familias no tendrán acceso a créditos debido a que su situación económica no cambiará con la medida.

Finalmente, los efectos de estas políticas no siempre son los esperados. Una evaluación de impacto del programa Help to Buy en Reino Unido nos da cuenta de que las garantías estatales no aumentaron la actividad inmobiliaria en zonas metropolitanas –y cuyos precios sí crecieron donde se aplicó la política– viéndose sólo un aumento de transacciones en zonas alejadas, donde el mercado es más elástico y menos restrictivo. La consecuencia para Chile serían seguir sosteniendo los patrones de segregación y desplazamiento de las clases menos acomodadas fuera de los centros de trabajo.

En conclusión, si no atacamos los fundamentos del problema, cualquier medida tendrá efectos acotados y de corto plazo. Y es que, si no logramos controlar la inflación y revertir la tendencia del crecimiento económico, los problemas no se revertirán, independiente de cuánto el estado quiera participar en la solución pues el problema trasciende a éste.

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