Más de 24 mil personas podrían recibir la garantía estatal para el pago del pie en créditos hipotecarios en viviendas nuevas

El Gobierno presentó un proyecto de ley con suma urgencia que beneficiaría a cualquier persona que contrate un préstamo para su primera vivienda, si el valor máximo de la propiedad es de 4.500 UF. La Cámara Chilena de la Construcción estima su impacto.

Incentivo. El Gobierno ingresó al Senado el proyecto de ley que crea un “Fondo de Garantías Especiales”, cuya función es financiar programas que sean relevantes cuando las circunstancias así lo determinen.

• Uno de los programas que este fondo financiará, según este proyecto, es aquel que pone al Estado como aval de hasta el 10% para créditos hipotecarios. En la mayoría de los bancos se pide un pie equivalente al 20% de la propiedad, lo que hace cada vez más difícil a las familias ahorrar ese monto inicial.
• La iniciativa ingresó con discusión inmediata en la Comisión de Hacienda de la Cámara Alta.
• El proyecto cubre a todas las personas que soliciten un préstamo hipotecario para primera vivienda, de un monto máximo de 4.500 UF (casi $160 millones al día de hoy). Dado que hay subsidios habitacionales en viviendas de hasta 2.000 UF, lo más probable es que esta garantía se enfoque en el tramo 2.000-4.500 UF.
• La medida se plantea en medio de la fragilidad del sector inmobiliario y de construcción que, según el Gobierno, representan en conjunto el 14% del PIB y el 10% del empleo en Chile. Distintos  análisis, como el más reciente Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central, advierten del “riesgo relevante” de que la debilidad del rubro constructor genere un deterioro mayor al que ya sufre la economía.
• “Creemos que el proyecto que entrega una garantía estatal al pie para créditos hipotecarios va en la línea de lo necesario para impulsar la inversión privada, convirtiéndose en un apoyo para enfrentar en déficit de viviendas no solo en segmentos vulnerables, sino también en sectores medios”, dice a Ex-Ante el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Juan Armando Vicuña.

Mercado. Cifras de la CChC muestran que las viviendas entre 2.000 y 4.500 UF son actualmente el segmento más solicitado del mercado. Es más, la demanda por ese tramo ha ido en franco aumento en los últimos años.

• El gremio estima que son 24.400 los compradores de futuras viviendas (nuevas) que podrían recibir el beneficio de la garantía estatal al pie, según señala a este medio. Se considera aquí el potencial de quienes buscan la primera vivienda.

Transparencia. Juan Armando Vicuña dice que el gremio constructor espera que durante la tramitación legislativa del proyecto “se logre un mecanismo de implementación de este fondo de garantía que sea transparente y permita que una enorme cantidad de personas pueda acceder a él y obtener una vivienda”.

• La Asociación de Bancos no emitió comentarios sobre la propuesta del Ejecutivo.
• Consultados los ministerios de Vivienda y de Economía sobre más detalles de esta iniciativa promovida por el mismo Gobierno, no proporcionaron más información.

Condiciones. De acuerdo con el proyecto de ley, la medida se denomina Programa de Garantías de Apoyo a la Vivienda. Si no hay cambios en la tramitación legislativa, se aplicará bajo las siguientes condiciones:

1. Son créditos para financiar la primera vivienda (no importa si es nueva o usada).
2. El valor máximo de la propiedad es de 4.500 UF.
3. El solicitante no ha recibido algún subsidio o beneficio del Estado para el financiamiento de la vivienda.
4. El máximo por garantizar es el 10% de la vivienda (es decir, el máximo del aval es por 450 UF).
5. La garantía cubre hasta los primeros 6 años del crédito -independientemente del plazo del hipotecario-, período durante el cual se pueden realizar repactaciones.
6. Las personas podrán solicitar garantías en el período de 1 año desde que se liciten los fondos, lo que debería ocurrir en 2023.

Constructoras. El mismo proyecto de ley que crea este fondo especial contiene otro programa con garantías estatales: uno a las empresas constructoras con ventas entre 100 mil y 600 mil UF, que tengan deudas. Es parte del conjunto de medidas anunciadas recientemente por el Ejecutivo para impulsar la inversión en medio de la actual etapa recesiva de la economía.

Fondo. Tanto el programa de apoyo a la vivienda como al que apoya a las constructoras son transitorios. Lo que el proyecto establece como permanente es el Fondo de Garatías Especiales, que “podrá ser empleado en otros sectores en el futuro, lo que el legislador podrá realizar creando nuevos programas especiales al efecto, también por vía legal”.

• El patrimonio inicial es por US$ 50 millones, que podrían aumentar en otros US$ 20 millones. Como los recursos surgen del Tesoro Público como aporte de capital (transacción de activos financieros), dice la Dirección de Presupuestos en su Informe Financiero, no afecta el patrimonio neto del Estado y “no se consideran gasto público”.
• El fondo será administrado por BancoEstado, y la entidad sin embargo también podrá participar en la licitación de los derechos de garantía como una institución financiera más.
• Para los programas de garantías, Hacienda deberá dictar un reglamento con condiciones financieras para licitar los recursos y su administración. La Comisión para el Mercado Financiero dictará otras normas.

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