Junio 28, 2024

Socavones: Derechos y responsabilidades. Por Macarena Díaz de Valdés y Lucas del Villar

Académica de la facultad de Derecho UNAB y socio de Aninat Abogados, respectivamente
Ex-Ante.

Es fundamental que las inmobiliarias comprendan su rol y responsabilidad como proveedores en el mercado inmobiliario. Las leyes están diseñadas para proteger no solo la calidad de las viviendas, sino también la seguridad y el bienestar de quienes las habitan. Ante situaciones de riesgo, es crucial que las inmobiliarias actúen con diligencia, cumplan.


Las intensas lluvias en la Región de Valparaíso hace una semana provocaron la evacuación de los vecinos del Edificio Euromarina II en Reñaca, debido a un socavón en el terreno. Este incidente se suma a dos que ocurrieron en 2023 y que afectaron a cerca de 200 familias en los edificios Kandinsky, Miramar y Santorini Norte en Viña del Mar. Estos sucesos resaltan la necesidad de analizar la responsabilidad de las inmobiliarias como proveedores y su obligación de cumplir con altos estándares de profesionalidad y las regulaciones establecidas en la Ley General de Urbanismo y Construcción (“LGUC”) y la Ley N° 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores (“LPDC”).

Las inmobiliarias, en su calidad de proveedores, tienen el deber de asegurar que sus construcciones cumplan con todas las normativas vigentes y que las viviendas ofrecidas sean seguras para sus habitantes. Los socavones en Reñaca ponen en evidencia posibles fallas o defectos en la construcción, lo que plantea serias preguntas sobre la calidad y seguridad de estas edificaciones. Aunque las estructuras evacuadas no muestran daños visibles, la presencia de socavones sugiere una posible negligencia en la urbanización del suelo y en la consideración de las características geológicas del terreno.

Es crucial entender que la LGUC no define explícitamente lo que constituye una falla o defecto constructivo, pero la interpretación histórica de la ley sugiere un enfoque amplio que incluye todo tipo de vicios, incluidos los del suelo. Es por estas consideraciones que las edificaciones deben ajustarse a las características geológicas y estructurales del terreno, y no hacerlo constituye un vicio de proyección. En consecuencia, cualquier daño resultante de estas fallas es responsabilidad del propietario primer vendedor y, en este caso, incluso puede ser concurrente con la responsabilidad del Estado.

Sin perjuicio de lo anterior, la complejidad en esta materia radica en que estas construcciones fueron autorizadas por las autoridades pertinentes y se ajustaron a los planes reguladores comunales. No obstante, creemos que esta circunstancia no exime totalmente a las inmobiliarias de su responsabilidad, ya que tienen el deber de garantizar que sus proyectos sean seguros y adecuados para el terreno en el que se construyen.

Dicho esto, y más allá de la calidad de la construcción, desde la perspectiva del propietario en su calidad de consumidor estos eventos representan un peligro para la integridad física y psicológica de los afectados, derechos básicos protegidos por la LPDC. En este sentido, cuando los defectos constructivos ponen en riesgo la salud y seguridad de los consumidores, la responsabilidad trasciende la calidad de la vivienda y se convierte en una cuestión de seguridad en el consumo de bienes y servicios.

Desde el 2018, la Corte Suprema ha reconocido esta concurrencia de responsabilidades. En el caso SERNAC con Inmobiliaria Francisco de Aguirre, se determinó que los defectos de construcción que comprometen la seguridad de las personas son motivo suficiente para que el SERNAC, una asociación de consumidores, o bien, 50 o más afectados ejerzan acciones en protección del interés colectivo. Este precedente permite a los afectados buscar no solo compensaciones por daños materiales, sino también indemnizaciones por daños morales y punitivos.

Frente a las acciones colectivas las inmobiliarias enfrentan riesgos patrimoniales y reputacionales significativos, incluyendo desde la reforma del 2019 la aplicación de multas por cada consumidor afectado que pueden alcanzar hasta las 45.000 UTA, además de potenciales condenas por daños punitivos y morales colectivos. Esto subraya la importancia de que las inmobiliarias, como proveedores, garanticen construcciones seguras y de alta calidad, y de que en base a estos mismos riesgos cumplan con las normativas establecidas.

Es fundamental que las inmobiliarias comprendan su rol y responsabilidad como proveedores en el mercado inmobiliario. Las leyes están diseñadas para proteger no solo la calidad de las viviendas, sino también la seguridad y el bienestar de quienes las habitan. Ante situaciones de riesgo, es crucial que las inmobiliarias actúen con diligencia, cumplan con sus obligaciones legales y aseguren que sus proyectos no solo cumplan con las normativas técnicas, sino que también consideren, como lo hizo la Corte Suprema, la aplicación de la normativa en materia de los derechos de los consumidores.

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