Mayo 5, 2023

Ley miscelánea de vivienda, ¿será efectiva? Por Ignacio Aravena

Investigador asociado, Fundación Piensa. Ph.D (c) LSE y Ms. NYU

La ley miscelánea será un aporte para el sector inmobiliario y la tramitación de viviendas sociales. No obstante, mientras no ataquemos los problemas estructurales es difícil que la situación mejore sustantivamente, especialmente cuando hablamos de déficit habitacional.


El sector inmobiliario está viviendo tiempos convulsionados. Mientras empresas como Socovesa anuncian menor inversión en el corto plazo, el gobierno batalla con el bajo avance del Plan de Emergencia Habitacional (PEH). En respuesta a lo anterior, la Cámara de Diputados aprobó de manera unánime el proyecto de ley misceláneo que agiliza trámites y procedimientos en la gestión inmobiliaria.

Es realmente valorable que exista una preocupación política transversal en orden a simplificar los procedimientos y así estimular la provisión de viviendas en un escenario de crisis habitacional. Sin embargo, y aunque la ley apunte en un sentido correcto, lo cierto es que el impacto de la ley será marginal si no existe esa misma voluntad para atacar problemas que son estructurales y que son los que realmente pueden mover la aguja.

Vamos a lo primero. Es sabido que diversos procesos de gestión inmobiliaria son poco ágiles por su burocracia, incidiendo tanto en los precios de los inmuebles como en las metas del PEH. En este escenario, la ley aprobada busca facilitar, a través de diversos canales, el pago y los distintos procesos que ocurren dentro de la solicitud de Permisos de Edificación. Además, reconoce particularidades de las viviendas de interés social (VIS), permitiendo, por ejemplo, construir una menor cantidad de estacionamientos de lo requerido en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria –lo que impacta directamente en la utilidad de las VIS–.

Así y todo, es difícil creer que esta ley será la bala de plata que revierta la tendencia a la baja en materia de vivienda, ya que el problema no está sólo en la gestión inmobiliaria, sino también en el mal momento económico que vive el país. Y si bien el desarrollo de viviendas sociales puede resultar atractivo por su menor riesgo -lo que se asocia a una demanda cautiva y al uso de subsidios habitacionales-, problemas como la inflación, la escasez de suelo, el acceso al sistema financiero y la eliminación progresiva de exenciones tributarias terminan finalmente por desincentivar su ejecución.

A raíz de lo anterior, cabe preguntarnos por los factores que pueden ayudarnos a superar la crisis actual. Usualmente, en otras latitudes, las soluciones en contextos de escasez y baja actividad convergen a dos grandes tipos de incentivos: tributarios y regulatorios.

Con relación al primer grupo, la extensión por dos años del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC) apunta al corto plazo y, por ende, a las metas del PEH. Éste tiene un alto valor ya que representa casi la totalidad de las utilidades de un proyecto de VIS. Por lo mismo, su eliminación en el largo plazo incrementará el costo de oportunidad frente a otras opciones. Por otro lado, también es esperable que la disposición de pago por terrenos disminuya debido a menores ganancias, empujando los proyectos a zonas aún más periféricas y a ciudades de menor tamaño y con menor capacidad de generar empleos y desarrollo.

Con relación al segundo tipo de incentivos, la política habitacional actual no tiene la capacidad de dar respuestas donde más se necesita. Si pensamos en la estructura actual de los subsidios, la dificultad de desarrollar VIS en ciudades donde se concentra el déficit habitacional, como Valparaíso y Santiago, sólo aumentará en el tiempo. Esto se debe a que sus mercados son más inelásticos y demandados. Por ello, también son más sensibles a los ciclos económicos y la falta de suelo que les caracteriza. Además, la normativa cobra especial relevancia cuando se consideran evaluaciones realizadas por el MINVU, las cuales indican que incluso programas como el de microrradicación son difíciles de aplicar en zonas bien localizadas producto de que los planes reguladores no propician su utilización.

Una solución a lo anterior consiste en la generación de incentivos normativos que premien la construcción de VIS donde no son económicamente factibles. Un ejemplo son las políticas que aumentan la capacidad de construcción en zonas de interés público a cambio de incluir un porcentaje de viviendas sociales, las que se utilizan en mercados complejos como Nueva York y Los Ángeles.

En conclusión, la ley miscelánea será un aporte para el sector inmobiliario y la tramitación de viviendas sociales. No obstante, mientras no ataquemos los problemas estructurales es difícil que la situación mejore sustantivamente, especialmente cuando hablamos de déficit habitacional. Necesitamos cambiar de paradigma y modernizar nuestra gestión, y eso trasciende los efectos de la ley aprobada, por muy ágil que resulte.

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