Las dudas sobre el precio final que pagará el Estado por las 100 hectáreas expropiadas en San Antonio

La expropiación de 100 hectáreas en el Cerro Centinela de San Antonio presenta un precio inicial de 11 mil millones de pesos, pero expertos alertan que este valor podría aumentar significativamente en caso de juicio. Además, la urbanización del terreno y la asignación de subsidios habitacionales pondrán una gran presión sobre el presupuesto regional, limitando recursos para otros proyectos habitacionales.

Qué sucedió. El Gobierno anunció la expropiación de cerca de 100 hectáreas en el Cerro Centinela, en San Antonio, donde habita el mayor campamento del país. Tras la fallida negociación con la inmobiliaria dueña del predio, el Ejecutivo informó que destinaría unos $11 mil millones, equivalentes a cerca de 0,23 UF/m², para adquirir los terrenos.

• Esa cifra, sin embargo, es apenas el punto de partida. Un análisis de informes técnicos, tasaciones previas del propio Estado y los costos asociados al proceso, realizado por Ignacio Aravena, experto en economía urbana de LSE e investigador del centro de estudios Piensa, sugiere que el valor final será sensiblemente superior y que una parte relevante del gasto recaerá sobre la próxima administración.

Un precio que podría multiplicarse. De acuerdo con el análisis de Aravena, existen inconsistencias relevantes entre el valor que el Gobierno pretende pagar y las tasaciones oficiales de años anteriores para el mismo terreno.

• En 2020 y 2021, cuando el MOP expropió parte del mismo rol para la construcción del acceso norte a San Antonio, los peritos contratados por el fisco valoraron el suelo entre 0,75 y 0,95 UF/m², es decir, más de tres veces el valor que hoy considera el Ejecutivo.
• En la misma zona, la tasación utilizada por el MOP para ese proyecto estableció un valor de $22.080 por metro cuadrado (equivalente a cerca de 0,8 UF/m² al valor de la época). El contraste es evidente: mientras que el Estado ya reconoció valores cercanos a 0,8 UF/m², el MINVU apuesta por pagar 0,23 UF/m² en la expropiación actual.
• Aravena advierte que esta cifra corresponde al mínimo que el ministerio estaba dispuesto a ofrecer en la negociación fallida, no al valor que necesariamente se pagará.
• En un juicio de expropiación, probable, dado el margen de diferencia, el propietario puede solicitar un peritaje independiente y un tribunal podría fijar un monto bastante mayor.

El riesgo para la próxima administración. El ministro de Vivienda, Carlos Montes, explicó que los $11 mil millones provienen de recursos no ejecutados para compras de terrenos en otras regiones. Sin embargo, si la tasación judicial arroja un valor más alto -como sugieren las referencias del propio Estado-, el pago adicional deberá realizarlo la administración que asuma en marzo.

• “De haber juicio, el monto, que probablemente será mayor al planificado, será heredado por la próxima administración”, señala Aravena.
• Considerando las tasaciones anteriores del MOP y los valores de mercado para suelos con potencial habitacional, expertos estiman un rango razonable entre 0,4 y 0,6 UF/m² solo para el terreno.
• En ese escenario, el costo podría escalar fácilmente a cifras entre $20 mil millones y $30 mil millones, el doble o triple de lo presupuestado.

La expropiación es apenas el primer costo. Incluso, si se resolviera la compra del terreno, el Estado debe enfrentar un gasto adicional: la urbanización. La minuta estima que urbanizar 100 hectáreas tiene un costo aproximado de 0,3 UF/m², es decir, unas 300.000 UF (más de $10 mil millones).

• Las familias aportarían alrededor de $1,5 millones cada una, suma que -para 4.000 hogares- representaría cerca de 150.000 UF. La brecha restante debería ser asumida con recursos públicos.
• Lejos de estar incluidos en los $11 mil millones, estos costos doblan o triplican la magnitud del proyecto original.

La presión sobre el presupuesto habitacional. El paso siguiente es la construcción de las viviendas. Y aquí surge un nuevo nudo: la demanda por subsidios.

• Si las 4.000 familias aspiraran a un subsidio promedio de 1.000 UF, como ocurre con soluciones DS-49 en extensión, el Estado tendría que destinar 4 millones de UF a un solo proyecto. Eso equivale a todo el presupuesto regional del Fondo Solidario de Vivienda -que ya disminuyó 20% para 2026- y se estima en 3 millones de UF
• Además, el promedio anual de asignaciones DS-49 en Valparaíso en los últimos cinco años ha sido de apenas 2.000 subsidios. En la práctica, priorizar Centinela implicaría desplazar otros proyectos durante varios años.

Una decisión acelerada. Aravena advierte que la falta de información transparente sobre los costos reales del proyecto: el valor probable de la expropiación, el costo de urbanización, la cantidad efectiva de beneficiarios y la magnitud del subsidio total.

• Sin esa claridad, dice el documento, la decisión “luce apresurada” y tiene costos de oportunidad evidentes: qué proyectos dejarán de ejecutarse en la región y en el país para financiar un caso que concentraría recursos equivalentes a varios años del presupuesto habitacional regional.

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