La demagogia del precio justo. Por Tomás Sanchez V.

Investigador Asociado, Horizontal

Es importante abordar el fomentar un mercado inmobiliario saludable encausándolo de buena forma, pero no tirando ideas demagogas que son como piedras al río.


La discusión sobre el control en el precio de los arriendos, afortunadamente, no es nueva. Esta se ha dado en Europa, Asia y Estados Unidos, lo que nos permite aprender de las experiencias de ellos. La respuesta corta es: no sirven de mucho, y, por el contrario, generan efectos negativos. Incluso el Estado chino, con todo el poder que tiene un régimen totalitario, no logró controlarlo efectivamente.

Paradojalmente, estas regulaciones suelen tener efectos sólo en viviendas de altos ingresos, dado que es un segmento que puede migrar a comprar, mientras el efecto es contrario en los arriendos de bajo coste, donde los precios de oferta se mueven hacia arriba para llegar rápidamente al máximo permitido.

En los casos donde se ha dado algún tipo de efecto positivo, este va acompañado de una disminución de la oferta. Es decir, un segmento de viviendas presenta precios acotados, pero hay menos departamentos disponibles, provocando la migración a otras zonas. Lo anterior se traduce en un gran aumento en alquileres y rentas en sectores no regulados, donde consecuentemente sube el precio.

Colateralmente, el valor de compra y venta de las viviendas controladas por la nueva regulación se ve afectado negativamente. Finalmente, disminuyen los incentivos a invertir en las propiedades que se quería beneficiar en un principio.

Existe una amplia literatura al respecto, pero la lección es simple: los mercados son complejos y toda regulación impone un incentivo para que los actores adopten medidas, por lo que es ingenuo pensar que tirando un par de piedras a río se logrará modificar su cauce.

El mercado como es como el agua; es esencial para la vida, pero también puede inundar un pueblo. Por lo mismo, se le regula o encausa, pero no se le intenta detener. Y cuando se construyen represas, hay que tener claro que inundará un valle completo y requerirá de un esfuerzo titánico, tanto técnica, como económicamente.

Pues bien, intentar fijar el precio de los arriendos, es como poner una roca grande en un río. En el “mejor” de los casos una roca gigantesca partirá el río en dos. Pero el río seguirá fluyendo y encontrará su cauce. Puede que un sector muy acotado vea como hay menos agua, pero a costa de otros que fueron inundados.

En el caso de regular los arriendos sucede lo mismo, todo tendrá un efecto. Vamos uno a uno con los planteamientos para “controlar” este mercado, hechos esta semana por algunos diputados.

  1. Prohibir cobros de arriendo en UF. Legalmente todos los contratos son en pesos, y hoy en la práctica, se acuerda que el valor será equivalente un determinando monto de UFs. Entonces, caso de prohibir reajustes por UF, el mercado empezará a hacerlo por IPC. Y si esto también se prohíbe, se acordará un 4% por adelantado, corregirán por dólar, u otra variable, probablemente perjudicando a los arrendatarios. Prohibir el uso de la UF es como destruir el termómetro para quitar la fiebre.
  2. Normar la exigencia de menos requisitos para arrendar. ¿Usted le arrendaría su propiedad a un desconocido? No es lo ideal, pero como no tiene alternativa, mejor conocerlo de alguna forma. En caso de no tener herramientas para evaluarlo, el propietario no tendrá otro medio más que la discriminación arbitraria. Lo evaluará por redes sociales, por la ropa que lleva puesta o por si le cae bien o mal. Los requisitos son justamente mecanismos para hacer más objetiva la evaluación y disminuir la discriminación. 
  1. Regular que solo se pueda exigir un mes de garantía. Suena razonable, entonces la pregunta es ¿por qué propietarios podrían exigir más? Probablemente por malas experiencias en cuanto al pago o la manutención del inmueble. Es decir, esta es una medida para controlar riesgo: es un seguro. Entonces, si se fuerza al propietario “tomar” más riesgo, se verá forzado a compensar por otro lado: el precio del arriendo. En este caso, probablemente la solución pasa por promover un mejor mercado financiero que ofrezca cuentas custodias y seguros de garantías.

La discusión sobre el precio justo – que realmente quiere decir precios bajos – es probablemente uno de los temas más estudiados en economía y por lo mismo tiene una respuesta: más competencia. No es necesario reinventar la rueda. Mientras más competidores haya, aumenta la oferta, los precios tienden a bajar y la calidad del servicio a subir. En el caso de las propiedades, la pregunta es la siguiente: ¿Cuáles son los incentivos para que existan más departamentos disponibles para arriendo?

Al hacernos esta pregunta – que es la correcta – entraremos es una discusión muy diferente, centrada en planificación urbana, planes reguladores, densificación, tasas de interés, regulación hipotecaría, impuestos sobre propiedades, mercado de constructoras, uso de suelos, etc. Todas las variables que “encausan” y definen la oferta el mercado inmobiliario.

Los precios de los arriendos suben porque hay más personas dispuestas a pagar más por la cantidad de oferta disponible. En caso del efecto contrario, donde hubiese muchos departamentos sin poder arrendarse, los precios de arriendo caerían. Es así de simple. Este es un mercado muy atomizado sin posibilidad de colusión, por lo tanto, el resto es música.

La discusión sobre la accesibilidad a vivienda es fundamental, y lamentablemente se percibe una desacople entre el costo de arriendo y evolución del salario real durante las últimas décadas. Por lo mismo, es importante abordar el fomentar un mercado inmobiliario saludable encausándolo de buena forma, pero no tirando ideas demagogas que son como piedras al río.

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