En Chile, el arriendo ha aumentado sostenidamente en la última década. Factores como el alto precio de las viviendas, el alza sostenida de las tasas de interés de los créditos hipotecarios ha llevado a las familias a optar por diferentes formas de tenencia, que imponen desafíos relacionados, tanto en la regulación de estas figuras, como en la política habitacional.
Leasing habitacional: ¿contrato atípico?
Luego de la pandemia, el leasing habitacional revivió como alternativa al financiamiento habitacional, dado que no requiere un pago inicial elevado –como sí ocurre con el crédito hipotecario–. En este sentido, se presenta como una figura que viene a facilitar el acceso a la vivienda propia.
La Ley Nº19.281, si bien se conoce como “Ley de leasing habitacional” no regula propiamente a un leasing, toda vez que, no entrega la opción de comprar –o no comprar– una vez finalizado el contrato. Lo que sucede en este caso es que se toma la idea de un arriendo que acaba en dominio. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurre en el leasing, se obliga al arrendatario a comprar mediante una promesa de compraventa que se celebra paralelamente al contrato de arrendamiento.
En esta línea, la poca claridad acerca de la naturaleza jurídica de este contrato y la multiplicidad de procedimientos existentes, pueden generar problemas de gran importancia práctica para los compradores al momento de celebrar los actos jurídicos definitivos.
Renta corta: el auge del arriendo turístico
Otro fenómeno con un fuerte aumento es el de la renta corta, que se entiende como el arriendo de viviendas por períodos inferiores a 30 días. Por ejemplo, la ocupación promedio en el sector de Santiago Centro supera el 75% y Providencia y Las Condes presentan cifras similares; una opción que despierta interés, sobre todo durante las vacaciones.
Ahora bien, debe considerarse que se trata de una actividad que se desarrolla en virtud de interacciones en plataformas electrónicas; es por intermedio de ellas que se celebran los contratos de arrendamiento. Una de ellas es Airbnb, que, según datos aportados por el SERNAC, en enero de este año fue una de las empresas relacionadas con servicios turísticos que recibió más reclamos de los consumidores.
Este modelo es otro que presenta grandes desafíos, tanto en su regulación de consumo, como tributaria. Tal vez uno de los más relevantes es si el operador de la plataforma debe responder o no frente al consumidor por el incumplimiento del servicio subyacente o el eventual pago de impuestos directos o indirectos para el arrendador y el arrendatario.
Corretaje de propiedades: una actividad sin marco legal específico
Un rol significativo en el mercado inmobiliario es el de las empresas de corretaje de propiedades. Nuestro ordenamiento jurídico no comprende una regulación específica al respecto y solo cuenta con el artículo 3 Nº11 del Código de Comercio que califica estas operaciones como actos de comercio (El Título III del libro I de dicho código regula únicamente la actividad de corretaje realizada por oficiales públicos).
Por lo tanto, son normas que generalmente, carecen de operatividad. Además, la Ley N°7747 (1943) y su reglamento, el Decreto N°1205 (1944) que regulaban el corretaje de propiedades, fueron derogados en 1977. Esto suma otra cuota de incertidumbre que puede decantar en la desprotección de quienes contratan por su intermedio.
Multifamily: el nuevo actor en el mercado del arriendo residencial
Otro modelo de negocios con un crecimiento significativo en los últimos años es el de los edificios multifamily. El cuarto trimestre de 2024 se registró un universo de departamentos destinados a la renta residencial de 46.773 unidades, distribuidas en 196 edificios, ubicados en 18 comunas del Gran Santiago. Se espera que en 2026 se incorporen al mercado más de 21 mil unidades.
Esta figura presupone la existencia de edificios de viviendas destinados exclusivamente a la renta residencial y cuya propiedad pertenece a un solo dueño. Pese a su aumento exponencial, y dado que se trata de una figura nueva en Chile, no se encuentra regulada expresamente en nuestro ordenamiento jurídico.
En conclusión, el dinamismo del mercado del arriendo en Chile está superando con creces la capacidad de respuesta del marco legal vigente. Mientras no exista una regulación clara y actualizada, será la doctrina y la jurisprudencia las que deban llenar ese vacío, definiendo criterios para resolver los conflictos que ya están emergiendo.
Ciudades para el Bienestar: los pendientes de la Cuenta Pública. Por Beatriz Mella.https://t.co/4OaAQ68ZX0
— Ex-Ante (@exantecl) June 7, 2025
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